19.06.2019

Новые правила перевода помещения в статус нежилого

Генпрокуратура всерьёз озабочена угрозой коррупции и недобросовестным оформлением документов в управляющих компаниях. Поэтому по её инициативе в новом году появился целый ряд приказов и поправок, которые выпустил Минстрой РФ. Они регламентируют порядок обсуждения вопросов на общем собрании собственников многоквартирных домов. В первую очередь нововведения коснулись вопроса перевода жилых помещений в нежилые. Поэтому давайте разберёмся, как теперь изменять статус недвижимости, которой вы владеете.

Сразу скажем, власти значительно усложнили процедуру перевода жилого помещения в статус нежилого. Фактически, если у вас плохие отношения с соседями, сделать это будет просто невозможно. Но давайте обо всем по порядку.

Раньше самым главным условием для успешной смены статуса, были параметры самого помещения:

- наличие отдельного входа или возможность его оборудовать,

- помещение не должно было быть частью жилой квартиры,

- не обременено правами каких-либо лиц,

- в помещении не должны проживать постоянно,

- оно должно было быть расположено на 1 этаже или выше, но тогда помещения под ним также должны быть нежилыми.

Если ваше помещение подпадало под все эти требования, достаточно было подать заявление в орган местного самоуправления о переводе недвижимости в статус нежилой и приложить необходимые документы. После получения положительного решения, вам вменялось в обязанность уведомить соседей об изменении формата помещения. Согласитесь, не считая денежных и временных расходов, все выглядит не так уже сложно. Но так было только до 2019 года.

Самое важное нововведение, которое сильно усложняет жизнь собственникам «предполагаемых» коммерческих помещений, заключается в том, что владелец должен не просто получить согласие на изменение статуса своей квартиры у соседей, но и вынести этот вопрос на голосование общего собрания собственников многоэтажки.

Во-первых, вы должны собрать письменные согласия с владельцев всех помещений, примыкающих к вашей квартире, статус которой вы хотите изменить. А это не только соседи, которые граничат с вами стенами, но и собственники квартир, расположенных сверху и снизу от вашей недвижимости, то есть соседи по потолку и полу.

Но этого законодателям показалось недостаточно, поэтому теперь вам необходимо будет вынести вопрос о смене статуса вашей недвижимости на общее собрание собственников помещений (ОСС). Поскольку по новым правилам вы обязаны приложить протокол ОСС к заявлению, которое направляете в местный орган самоуправления. Естественно, решение по этому вопросу, которое указано в документе, должно быть положительным. А это значит, что за перевод вашего помещения в статус нежилого должно проголосовать 50% собственников всего многоквартирного дома, в том числе 2\3 владельцев квартир из вашего подъезда.

Также протокол должен быть составлен по новым правилам. И это очень важно. К документу должны быть прикреплены решения собрания, лично подписанные собственниками помещений вашей многоэтажки. Ранее достаточно было очного голосования и отражения этих сведений в протоколе ОСС. Однако Генеральная прокуратура усмотрела в этом порядке возможность коррупционной составляющей для УК и убедила Минстрой изменить правила проведения собраний.

И напоследок, ещё одно нововведение. Теперь собственнику нежилой недвижимости необходимо будет не только обеспечить отдельный вход для неё, но и исключить возможность попасть туда через жилые помещения дома. На практике это означает, что дверь в подъезд вам придётся забетонировать.

Отдельно стоит сказать о мини-отелях и хостелах, которые в последнее годы в большом количестве появились в Петербурге. С 1 октября 2019 года вступают в силу поправки к Жилищному кодексу РФ (ст. 17 ч.3). Они запрещают использовать жилые помещения для оказания гостиничных услуг, а именно этот статус недвижимости имеют большинство небольших отелей. Следовательно, владельцы бизнеса будут вынуждены либо арендовать нежилые помещения и «перевозить» свои гостиницы, либо менять статус недвижимости, если они занимаются предпринимательской деятельностью в собственной квартире. А это предполагает получение согласия большого количества соседей, что вряд ли возможно.