+7 (812) 627-18-28
22.04.2019
Инвесторы продолжают покидать рынок коммерческой недвижимости. С началом кризиса 2014 года строительство торговых и бизнес-центров постепенно пошло на спад. И уже через несколько лет этот процесс превратился в устойчивую тенденцию. В прошлом году в Петербурге размер инвестиций в коммерческую недвижимость сократился на 12%. Давайте разберёмся в причинах падения этого сегмента рынка и в его перспективах на ближайшие годы.
Нетрудно догадаться, что первыми ухудшение экономической ситуации почувствовали иностранные инвесторы. Разговоры о переходе банковской системы исключительно на национальную валюту и антироссийские санкции буквально подтолкнули нерезидентов к выходу с отечественного рынка. Фактически в прошлом году этот процесс завершился. Размер инвестиций в коммерческую недвижимость для России составил всего 2,8 млрд. евро, это минимальный объем с 2009 года.
Министр финансов Антон Силуанов и вовсе прогнозирует невозможность отечественных государственных банков проводить операции в США в долларах и заморозку их активов. А, как вы наверняка понимаете, оперировать в рублях на территории другого государства не получится. Если прибавить к этому законодательные новеллы последних лет, которые усугубили ситуацию в строительной отрасли и сделали её менее рентабельной, иностранные инвесторы предпочли не рисковать своими деньгами в таких экономических условиях.
Вторая причина, по которой инвесторы не спешат вкладываться в коммерческую недвижимость - это отсутствие новых объектов. Увеличение стоимости строительства и неустойчивое положение рубля привели к тому, что реализация многих проектов стала просто невыгодна. Прошлый год девелоперы уже назвали самым худшим в истории рынка коммерческой недвижимости. Сами участники затруднились озвучить хотя бы один значимый или просто крупный объект, который был введён в эксплуатацию в 2018 году. Прогнозы на этот год также не выглядят оптимистично: всего 200 тысяч кв. м. офисных помещений. и 90 тысяч кв. м. торговых площадей в Москве - деловой столицы страны. А в общем по России за последние несколько лет объем инвестиций в данный сектор сократился в три раза.
Впрочем, в 2019 году аналитики прогнозируют оживление интереса благодаря новым форматам коммерческой недвижимости. В первую очередь, это так называемые «гибкие» офисы, набирающие сейчас популярность, поскольку многие компании переводят персонал на свободный график и удалённую работу. Помещения, которые могут менять планировку и расположение мебели в зависимости от нужд фирмы, очень востребованы. Яркий пример такого формата - коворкинги.
Второе «ноу-хау» коммерческой недвижимости - это фуд-холлы. Не путайте с фуд-кортами. В отличие от традиционных зон сетевых кафе быстрого питания, новый формат объединил в себе элементы ресторана и фермерского рынка. Также он предполагает возможность полноценного приготовления блюд и, следовательно, другие требования к помещениям.
Фуд-холл находится под управлением одной компании, а пространство объединено единой стилистикой, хотя сама концепция ресторанов может быть совершенно разной: от авторской кухни до уличного стрит-фуда.
На XII Московском форуме лидеров рынка недвижимости MREF много говорили о том, что необходимо «выращивать» собственных отечественных инвесторов. Впрочем, среди участников рынка немало тех, кто готов вкладывать свои средства, однако их интересы находятся в сфере жилого строительства. Это общемировой тренд, поскольку правительства разных стран сейчас заинтересованы в том, чтобы решить вопрос с доступностью жилья для своих граждан. Например, на международной выставке Exporeal-2018 городскими властями мировых столиц была подписана декларация, содержащая постулат о том, что «жилье должно в первую очередь рассматриваться как право для каждого человека, а не как предмет торга». Данный документ ляжет в основу новой градостроительной политики мегаполисов, которая будет направлена на повышение доступности жилой недвижимости для горожан.
А в России по поручению президента к 2024 году должны улучшиться жилищные условия 5 миллионов граждан. Поэтому неудивительно, что при таком благоприятном фоне инвесторы в первую очередь вкладывают деньги в финансирование домов и других видов жилой недвижимости.
Правда, у коммерческого сегмента также есть перспективы «получить» часть денег у данной категории инвесторов. Ведь чтобы соответствовать требованиям современного покупателя, жилые комплексы должны иметь хорошую инфраструктуру, часть которой составляют коммерческие объекты. А значит, эту сферу строительства также ожидает приток новых вложений.