+7 (812) 627-18-28
12.02.2019
Окраины Петербурга бьют рекорды по масштабам застройки. Естественно, что взгляды начинающих инвесторов в первую очередь устремляются к этим районам. Невысокая цена квадратных метров рисует в умах покупателей большие прибыли от вложений. Однако на практике доход от большинства таких инвестиций составляет не больше 10%. Давайте разберёмся, стоит ли покупать квартиры в пригородах Северной столицы и как оценить перспективность вложений в такие проекты.
Традиционно в Петербурге северные районы считаются наиболее престижными. Но это правило перестаёт действовать, когда речь заходит о пригородных кварталах массовой застройки. Рентабельность инвестиций в Мурино или Девяткино оценивается как очень неоднозначная. Если брать общую картину по этим районам, то цены там постоянно падают. Новые строительные объекты выводят на рынок с более дешёвой, чем у конкурентов, стоимостью. Поэтому, как правило, в ходе строительства объекты вырастают в цене не более чем на 10%. Как видите, перепродать с большой выгодой такое жилье не удастся. Надеяться на выгодную сдачу квартиры в аренду тоже не приходится. Спрос среди потенциальных клиентов в этом районе невелик. Всему виной плохая транспортная доступность округа. Многочасовые пробки и плохо развитая социальная инфраструктура отпугивают покупателей и создают плохой инвестиционный климат на окраинах севера.
В южных пригородах картина прямо противоположная. Например, Кудрово один из самых популярных районов среди покупателей жилья в новостройках. Близость к городу и хорошие транспортные развязки сформировали устойчивый спрос на недвижимость. С каждым годом цены на квартиры в этом районе заметно растут.
За последние несколько лет активная застройка вновь вернулась в черту города, сформировав новые кварталы, привлекательные для инвесторов. Здесь нет таких проблем с транспортной доступностью, да и инфраструктура районов развита намного лучше. Многие из объектов относятся к проектам комплексного освоения территорий, которые стали очень популярны в последнее время среди потенциальных покупателей. Особый интерес представляют кварталы в конце Комендантского проспекта, станции метро «Рыбацкая» и объекты рядом с метро «Лесная» по обе стороны проспекта Маршала Блюхера. Прибыль от перепродажи квартир здесь может достигать 20-25%, что в условиях современного рынка считается очень хорошим результатом.
Пик интереса к этому инструменту инвестиций пришёлся на 2014-2015 гг. Но обжёгшись на недостроях, покупатели перестали лихорадочно вкладывать деньги в «котлованы». Сегодня в Петербурге число сделок по переуступке прав, то есть на завершающих этапах строительства дома (именно тогда перепродавать квартиру выгоднее всего), составляет около 15%. Из них половина продавцов - это люди, которые оказались в трудных финансовых условиях и «не потянули» приобретение недвижимости. Следовательно, процент инвесторов, занимающихся перепродажей жилья, составляет всего 7-8% от общего числа покупателей.
Прибыльность инвестиций также претерпела изменения за последние годы. Если раньше маржа продавца могла дойти до 25%, то сегодня редко кому удаётся перепродать квартиру с такой же выгодой. Средняя прибыльность инвестиций в новостройки составляет 10-15%. Удачная продажа в основном зависит от того, есть ли у самого застройщика аналогичные предложения в ассортименте. Если у компании остались в наличии свободные квартиры, вам придётся продавать свою недвижимость минимум на 5-10% дешевле цены застройщика. Если же вам повезло купить жилье в популярном объекте на стадии котлована, то ваша прибыль от перепродажи может составить 500 000 рублей и более. Как видите, картина весьма неоднородная.
В целом покупка жилья в новостройках из инструмента инвестиций превращается в инструмент сохранения сбережений. Тем же кто не хочет покидать игру, мы настоятельно советуем действовать с помощью опытного риэлтора. Например, из агентства «Штаб квартир», где 25% сделок совершаются с целью инвестиций. Учитывая нестабильность рынка недвижимости, только профессионал поможет вам минимизировать риски подобных вложений и сможет оценить перспективность покупки.