11.04.2019

Какую стратегию выбрать для сдачи квартиры в аренду?

Краткосрочная аренда квартир не так популярна среди инвесторов, как инструмент заработка, в отличие от долгосрочной. Многие начинающие рантье бояться трудностей, связанных с посуточной сдачей апартаментов. Надо сказать, что их опасения небезосновательны. Однако и доходность жилья при этом выше, чем при других видах управления недвижимостью. Давайте разберём возможные риски и посмотрим, каким образом их можно избежать и при этом извлечь максимальную прибыль из объекта.

Как избежать простоев

Это первое, чего бояться начинающие инвесторы при сдаче своей недвижимости в краткосрочную аренду. Однако при грамотно выбранной стратегии риск, что квартира будет пустовать, можно существенно минимизировать.

Во-первых, очень важно местоположение апартаментов. Если ваш объект находится пускай и в хорошем, но удалённом от туристической и деловой активности районе, от посуточной аренды лучше всего отказаться. Временных затрат будет много, а прибыль, скорее всего, ненамного превысит доход от долгосрочной сдачи. Однако если вы ещё только задумываетесь о покупке инвестиционной недвижимости, то выбирать следует из данных локаций:

- Центр города. Как правило, квартиры здесь не простаивают, однако и стоимость приобретения весьма высока, что негативно влияет на окупаемость объекта.

- Районы рядом с выставочными комплексами. Это также места деловой активности, причём поток командировочных не ослабевает. И, кстати, многие предпочитают апартаменты гостиницам из-за низкой цены и более уютной обстановки.

- Аэропорты и железнодорожные вокзалы. Квартиры рядом с транспортными узлами также пользуются большой популярностью у тех, кто приехал в город по делам или находится здесь транзитом.

Второе правило - управление ценовой политикой. Посуточная аренда - это сезонный бизнес. Пик спроса приходится на май-август, сентябрь, декабрь-январь и периоды различных событий (спортивные чемпионаты, экономический форум и т.д.). В это время можно смело выставлять максимальную цену. В остальные месяцы стоимость аренды придётся понизить, чтобы апартаменты не простаивали. Проанализируйте предложения на рынке и выставите объект по стоимости чуть ниже средней, поверьте, поток клиентов вам будет обеспечен даже в «не сезон».

Теперь давайте поговорим о втором серьёзном риске, который отпугивает многих инвесторов, - это расходы на содержание апартаментов и уплата налогов.

Конечно, частая смена гостей грозит быстрым износом мебели и бытовой техники. Тем более что квартиранты могут вести себя по-разному: разбитый телевизор или сломанный диван не редкость при посуточной аренде. Однако есть два надёжных способа защитить своё имущество. В первую очередь, необходимо застраховать квартиру и ценные вещи, которые в ней находятся. Только будьте внимательны при подписании и договора со страховой компанией и уточняйте условия компенсации.

Второй важный момент, заключение договора с арендаторами. Контракт обязательно должен содержать паспортные данные квартирантов и условия возмещения убытков в случае нанесения ущерба вашей недвижимости.

Однако есть траты, которых вам не удастся избежать при сдаче квартиры посуточно. Уборка - она обязательно должна быть после каждого вашего квартиранта. Учитывая, что съезжать гости будут раз в несколько дней, навряд ли вы будете успевать делать её самостоятельно. Поэтому добавьте в свой бизнес-план расходы на уборщицу и прачечную.

Ещё одна статья расходов - налоги. Если вы хотите обойтись без простоев, вам нужна активная реклама. Проблема в том, что она может привлечь внимание налоговой инспекции. Поэтому во избежание проверок и различных взысканий лучше вести официальную деятельность и платить отчисления с прибыли.

А теперь давайте подсчитаем доходность однокомнатных апартаментов в центре города, если сдавать их посуточно или в долгосрочную аренду. Мы взяли цены, характерные для «не сезона», чтобы определить какой способ управления недвижимостью наиболее выгодный.

Итак, средняя стоимость ежемесячной аренды небольшой однокомнатной квартиры в районе метро «площадь Восстания» - 30 000 рублей в месяц. Умножаем эту цифр на 12, в итоге ваша прибыль за год составит 360 тысяч рублей.

Если сдавать ту же самую квартиру посуточно по цене, допустим, 2000 рублей за ночь, ваша прибыль составит уже 480 тысяч рублей. При условии, что апартаменты будут заполнены хотя бы 20 дней в месяц.

Как видите, даже при пессимистичном сценарии для посуточной аренды и оптимистичном для долгосрочной, разница в доходности очевидна.